- Por el Dr. Juan Calos Zárate Lázaro
- MBA
- jzaratelazaro@gmail.com
El Gobierno ha puesto en marcha el proyecto habitacional Che Róga Porã, que apunta a todas aquellas personas que cuenten con ingresos mensuales que oscilen entre 1 y 4 salarios mínimos, que les permita la opción de acceder a su propia vivienda.
Contemplará créditos de hasta G. 400 millones, con un plazo de hasta 30 años y a una tasa de interés anual del 6,5 por ciento p.a.
Han habilitado inicialmente 16 proyectos habitacionales que incluyen 535 viviendas que se adecuen a las necesidades y capacidad mensual de repago de las cuotas, contando con el apoyo de 20 entidades financieras, que serán las que tendrán a su cargo la recepción de las solicitudes para el análisis y evaluación crediticia en función a los diversos parámetros cuali/cuantitativos que puedan establecerse que les permitan poder tener acceso a dichas financiaciones.
Cuenta con la coordinación del Ministerio de Urbanismo, Vivienda y Hábitat (MUVH) en alianza con empresas del sector privado, que actuarán de desarrolladores inmobiliarios para la ejecución de las obras y cuyos recursos provendrán de la Agencia Financiera de Desarrollo (AFD), tal como ya se viene haciendo desde hace varios años con otros programas crediticios.
Prevén a posteriori la incorporación de nuevos proyectos inmobiliarios, en la medida en que el Ministerio de Urbanismo y Vivienda los vaya aprobando.
Una iniciativa interesante, teniendo en cuenta que a nivel país seguimos con un déficit de viviendas que superan el millón y en donde el monto pagado en alquiler podría ser reemplazado por la cuota de su techo propio.
La experiencia crediticia que poseen las entidades financieras en los desembolsos de créditos para dicho propósito a través de la AFD hasta ahora ha sido positiva, pero estamos hablando de facilidades crediticias a clientes con un perfil diferente que cuentan probablemente con ingresos mensuales superiores a lo estipulado para este programa.
Suponiendo que una persona que hoy está recibiendo como ingreso mensual el equivalente a 4 salarios mínimos (G. 10 millones), hay que considerar que se tratan de ingresos brutos, a los cuales se les deberán descontar cuotas comerciales, financieras y por otros conceptos, siendo desde el punto de vista técnico-crediticio necesario que pueda quedar margen disponible suficiente para que el potencial deudor cuente con la capacidad de repago de la cuota del préstamo, dado que muchas veces en el afán de acceder a un crédito “obviamos” algunas deudas, lo cual es negativo, pues impacta en forma directa en la posibilidad potencial para que puedan honrar en tiempo y forma con el pago regular de sus cuotas, evitando entrar en indeseadas moras que podrían tornarse en un crédito problemático a futuro, obligando a las instituciones financieras a establecer previsiones por atrasos superior a los 60 días, afectando en forma directa a la estructura de su cuadro de resultados, conforme lo estipulado en la Resolución 8 del BCP y con una clasificación adversa de su deuda.
Nadie niega que las condiciones ofrecidas a los potenciales prestatarios son atrayentes, pero tengamos en cuenta que aquí el “core” de este negocio no radica en los fiscalizadores, sino en el trabajo técnico-profesional a ser realizado caso por caso por las entidades financieras que serán finalmente las que decidirán si en función a los parámetros cuali/cuantitativos podrían o no realizar los desembolsos, y el monto máximo al cual podrían acceder cada prestatario.
Las buenas intenciones y predisposición del Gobierno están, pero los que “cortarán el bacalao” a la hora de la verdad serán las instituciones financieras, que a través de su equipo de analistas de riesgos y oficiales de negocios deberán esmerarse por seguir manteniendo un portafolio de créditos con riesgos no superior al normal, ya que por más que estos créditos cuenten con hipoteca en primer rango, es sabido que las garantías siempre son y serán accesorias (second way out), puesto que el valor agregado de un buen crédito reside en que tanto el capital como los intereses puedan cobrarse puntualmente, para lo cual siempre es necesario realizar previamente un análisis crediticio, que demuestren capacidad de repago (first way out).